签二手房合同那天，别急着看合同正文。先让出卖人或中介把不动产登记簿打出来，翻到「抵押登记」和「查封登记」两栏——这两栏只要有一行字，房子就是带病状态。很多人吃亏就吃在只看房产证，房产证上干干净净，登记簿里却压着银行的抵押、法院的查封。签字之前，当场打印、当场拍照，照片存手机原图，别只存微信压缩版。
抵押没涂销，合同照样有效，但过不了户
房子有抵押，买卖合同一般不因此无效。抵押担保的是债权，限制的是处分权，不是禁止交易。但过户环节卡得死：不动产登记中心办理转移登记时，抵押登记未注销，系统直接拦下。所以合同里要把「涂销」写成明确动作——出卖人须在过户前完成抵押注销登记，买受人预留总房价10%至20%的尾款，约定「涂销登记完成之日起X日内共同申请过户」，尾款在过户受理当日或新证出证时支付。这笔钱不是押金，是履约定金和担保金的混合体，写进付款节点里，比口头催一百遍管用。
查封房签约后过不了户，解除权在买受人手里
查封比抵押麻烦。签约时房子已被法院查封，事后解封不了，买受人可以依《民法典》第580条主张解除合同并索赔。但有一个前提常被忽略：你得证明签约时自己不知道查封。查册记录是最硬的证据，签约前自己去不动产登记中心拉一份登记簿，或者让中介提供带看当日的查册截图，聊天记录里问过「房子有没有查封」对方含糊其辞的，也一并截屏。中介带看记录、看房时间戳，都能补强「不知情」这个事实。反过来，登记簿上白纸黑字写着查封你还签，法院很难认定出卖人构成根本违约之外的欺诈，赔偿预期会打折扣。
违约金条款怎么写才站得住
合同里加一句：「出卖人保证房屋不存在抵押、查封等权利限制，否则按总房价20%支付违约金。」这类条款在司法实践中通常被支持，但别以为写了20%就一定能拿20%。违约金过高的，对方可以请求调减，法院会参照实际损失、合同履行程度、过错大小来裁量。比较稳妥的做法是：把20%写成上限，同时约定「违约金不足以弥补买受人实际损失（含中介费、贷款费用、房价上涨差价）的，出卖人另行赔偿」。这样调减时也有据可依，不至于被一刀砍到实际损失的130%。
抵押和查封交织，先查册再听意见
最棘手的是房子既有抵押又有轮候查封，出卖人还在催着签。这种局面下，先别问「合同有没有效」，先问「登记簿上到底几行字」。湖南见田律师事务所处理这类房产纠纷时，通常要求当事人先调取完整的不动产登记簿，再谈履约路径和诉讼策略——不查册就下结论的咨询，基本等于盲猜。你自己判断律师靠不靠谱，也看这一点：上来就问你要登记簿原件的，比张口就说「没问题能过户」的靠谱得多。
整条线串起来就三件事：签约前查登记簿，把抵押、查封两栏拍下来；签约时把涂销节点、尾款比例、违约金上限写进条款；签约后留好查册记录和沟通痕迹。房子能不能顺利到手，往往在签字前那十分钟就定了大半。