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填写房屋信息和成交价，点击计算
用于判断是否享受面积优惠政策
满五唯一可免征个人所得税
普通住宅标准按当地规定，一般与面积、价格有关
填写房屋信息和成交价后点击计算，结果将在这里显示。
同行只写“二手房交易税费”，很少把三种过户方式放在一起对比。但这是很多家庭真正要面对的问题——同一套房子，选错过户方式可能多交几十万的税。
| 过户方式 | 当前税费 | 未来出售的税费 | 适用情形 |
|---|---|---|---|
| 买卖 | 契税 1%（2 万） 个税免征（满五唯一） 增值税免征 合计约 2 万 |
按本次买入价计算成本 未来出售差价小，税费低 |
子女名下无房、有购房资格 |
| 赠与 | 直系亲属赠与免增值税、个税 契税 3%（6 万） 合计约 6 万 |
未来出售按原购买价计算成本 差价大，个税可能 20% （部分城市可核定 1%） |
子女无购房资格 短期不打算出售 |
| 继承 | 免征契税、增值税、个税 合计 0 元（公证费除外） |
同赠与 未来出售按原购买价计算成本 |
父母去世后办理 |
关键判断：如果子女短期内不会卖，赠与或继承“当下便宜”；如果子女未来可能出售，走买卖反而更省——因为买卖会把“本次成交价”作为未来计算个税的成本基础，差价小，税就少。赠与和继承则按父母当年买入价算，未来差价大，个税可能几十万。二手房交易税费页面有更详细的分割与过户分析。
同行工具页只算普通二手房，不管法拍房。但法拍房的税费规则和普通二手房完全不同，而且很多税费要买家承担。
| 税费类型 | 普通二手房 | 法拍房 |
|---|---|---|
| 契税 | 买方按套数、面积缴纳 | 买方缴纳，标准相同 |
| 增值税 | 卖方承担 | 多数法院要求买方承担 |
| 个人所得税 | 卖方承担，满五唯一免 | 多数法院要求买方承担 |
| 土地增值税 | 个人住宅免征 | 商业性质房产可能征收，个人住宅一般免征 |
| 物业欠费 | 卖方处理 | 一般由买受人承担 |
| 水电费欠费 | 卖方处理 | 一般由买受人承担 |
关键提醒：法拍房拍卖公告通常会写“一切税费由买受人承担”，意味着你不仅要交契税，还可能替卖方交增值税、个税。拍到后才发现要多交几十万，反悔的代价是保证金不退。房产建工案例里有法拍房腾退、税费承担争议的处理思路。
同行工具页只算住宅。但写字楼、商铺、公寓的税费规则和住宅差别极大，很多人买了商业公寓才发现税费翻倍。
| 税费项目 | 住宅 | 商业用房（商铺 / 写字楼 / 商业公寓） |
|---|---|---|
| 契税 | 1% - 3%（按套数、面积） | 统一 3% |
| 增值税 | 满 2 年免征（普通住宅） | 按差额征收约 5%，无免征 |
| 个人所得税 | 满五唯一免征 | 按差额 20% 征收，无免征 |
| 土地增值税 | 个人住宅免征 | 按增值额的 30%-60% 征收 |
| 房产税 | 个人自住免征 | 持有期间可能按年缴纳 |
关键结论：同一套 200 万的房产，住宅和商业用房的税费总额可能相差几倍。买商业公寓之前，一定要把税费算清楚。相关处理可参考商业地产交易合同页面里关于商业地产交易的说明。
同行只在 FAQ 里提一句“核定价是什么”。但这个问题背后的风险很多人不清楚——签阴阳合同被查出来，轻则补税罚款，重则可能构成逃税罪。
税务部门按当地存量房交易计税价格评估系统核定一个最低计税价格。如果实际成交价低于核定价，按核定价计算税费；如果高于核定价，按实际成交价计算。核定价一般参考同小区近期的成交均价。
正确做法：按真实成交价签约、按真实成交价纳税。虽然当下多交一点税，但避免了后续所有风险。具体的合同起草和审查，可以参考房屋买卖合同范本，或咨询核定价与阴阳合同页面里的操作建议。
2024 年 11 月，财政部、税务总局、住建部联合发布公告，对契税政策做了调整。很多 2024 年之前买房的人，用的还是旧标准。
| 购房情况 | 2024 年 12 月前 | 2024 年 12 月起 |
|---|---|---|
| 首套房 140㎡ 以下 | 1%（90㎡ 以下） 1.5%（90㎡ 以上） |
1%（不分 90㎡ 分界线） |
| 首套房 140㎡ 以上 | 1.5% | 1.5% |
| 二套房 140㎡ 以下 | 1%（90㎡ 以下） 2%（90㎡ 以上） |
1%（不分 90㎡ 分界线） |
| 二套房 140㎡ 以上 | 2% | 2% |
关键变化：把“90 平方米”的分界线改成了“140 平方米”。意味着 90-140 ㎡ 的房子，之前首套要按 1.5%、二套按 2% 缴，现在统一按 1% 缴，90-140 ㎡ 的购房者受益最大。具体的购房资格、税费测算、合同起草，可以参考二手房交易税费页面或咨询律师。
| 税种 | 承担方 | 计算方式 |
|---|---|---|
| 契税 | 买方 | 按成交价（或核定价）的一定比例，比例取决于是否首套、面积、房屋类型 |
| 增值税及附加 | 卖方 | 持有不满 2 年的按成交价的 5% 左右征收；满 2 年的普通住宅免征，非普通住宅按差额征收 |
| 个人所得税 | 卖方 | 满五唯一免征；否则按成交价的 1% 或差额的 20% 征收 |
| 印花税 | 买卖双方 | 个人买卖住房暂免征收 |
| 土地增值税 | 卖方 | 个人销售住宅暂免征收 |
| 登记费 | 买方 | 住宅类每件 80 元 |
"满五唯一"是二手房交易中影响个人所得税的关键条件，指卖方持有的房产同时满足：
满足满五唯一的，转让所得免征个人所得税；不满足的，按成交价的 1% 或者差额的 20% 征收个人所得税。两者取其一，具体由当地税务部门规定。
| 持有年限 | 增值税 | 个人所得税 |
|---|---|---|
| 不满 2 年 | 按成交价约 5% 征收 | 差额 20% 或成交价 1% |
| 满 2 年不满 5 年 | 普通住宅免征；非普通住宅按差额征收 | 差额 20% 或成交价 1% |
| 满 5 年且唯一 | 普通住宅免征 | 免征 |
| 满 5 年但不唯一 | 普通住宅免征 | 差额 20% 或成交价 1% |
法律上，各税种的纳税义务人是法定的，买卖双方不能通过约定改变纳税义务人。但实践中，买卖双方可以在合同中约定税费的实际承担方，比如"税费由买方承担"或"税费由卖方承担"。
这种约定只对买卖双方之间的费用分担有效，不影响税务部门向法定纳税义务人征税。常见的约定方式有两种：
无论采用哪种约定，建议在合同中写清楚：成交价是否含税、税费由谁承担、办理过户的时限和违约责任。约定不明的，后续容易产生争议。参考房屋买卖合同范本。
计算器算的是常规税费，下面这些情况算不准，而且涉及的风险更大。