没签正式购房合同，住了房还要付钱吗？朱庆律师解读

湖南湘阴县法院一审审理了这样一起商品房销售合同纠纷。最终，法院认定双方之间成立事实上的商品房买卖合同关系，判决住户支付购房款68.9万余元及逾期利息，没有支持开发商主张的全部金额。

判决书载明，本案原告某甲公司委托诉讼代理人为戴碧云律师，湖南佰炼律师事务所律师；被告黄某甲的委托诉讼代理人为朱庆律师，湖南见田律师事务所律师。本文由朱庆律师结合公开判决书作普法解读。

事情从一份认购书说起

2020年，冯某代儿子小黄与开发商签订《认筹协议书》，交了5万元认筹诚意金。之后，冯某又签了一份《楼宇认购书》，认购某小区3栋21层01号房。

认购书载明：房屋建筑面积118.85平方米，单价6111.2元/平方米，总价72.6万余元，并约定后续签订正式《商品房买卖合同》。

不过，双方后来并没有签订正式商品房买卖合同。

2021年10月26日，开发商将案涉房屋交付给小黄。小黄接收房屋后，与物业公司签订前期物业服务协议，之后完成装修并入住。

开发商的说法是：房子已经交付，小黄也装修入住了，但购房款一直没付。2024年12月，开发商向小黄发催款函，要求支付房款75.18万余元；2025年1月又发律师函催款。后来，开发商起诉到法院，要求小黄支付购房款及逾期利息。

小黄一方提出，案涉房屋实质上是“以房抵债”，不是普通商品房买卖。

理由是：小黄的父亲黄某乙与包工头巢某之间存在劳务分包债务。巢某曾出具欠条，写明“用某乙公司给我的恒盛华府2套房……来抵扣上述工程前款”。小黄母亲冯某签认购书、交诚意金，只是为了配合完成抵债流程，并不是真正向开发商买房。

小黄还认为，如果认购书有效，根据认购书约定，未按期支付首付款并签署正式商品房买卖合同，应视为放弃购买，开发商应自行处置房屋。因此，开发商不应再向他追缴房款。

第三人冯某、黄某乙也表示，房屋是巢某抵债给他们的，他们不应承担责任。

朱庆律师提示：主张“以房抵债”，不能只有一张单方欠条。至少要证明真实债权存在、开发商同意抵债、抵债安排实际履行。否则，住了房，也可能仍要付房款。

法院审理后认为，冯某代小黄签订认筹协议和认购书后，小黄予以追认，这两份文件是双方为将来签订正式商品房买卖合同而达成的预约合同，合法有效。

虽然双方后来没有签正式商品房买卖合同，但开发商已经实际交房，小黄也接收房屋、完成装修并入住至今。根据民法典相关规定，法院认定双方之间已经成立事实上的商品房买卖合同关系，小黄负有支付购房款的义务。

至于小黄主张的“以房抵债”，法院没有采纳。

法院指出，巢某出具的欠条中虽然写到用房屋抵扣工程款，但该欠条是巢某单方面出具，只能反映巢某本人有抵债的主观意愿，不能证明开发商同意把案涉房屋抵偿给巢某，更不能证明开发商与小黄之间达成了以房抵债的合意。

更关键的是，生效判决已经确认，开发商并不欠巢某工程款，反而是巢某等人需要返还开发商超付款项577万余元。也就是说，巢某对开发商并不享有可用于抵债的工程款债权，“以房抵债”的前提并不存在。

朱庆律师提示：“以房抵债”是否成立，法院通常看三点：债权是否真实存在；房屋权利人是否同意抵债；购房人是否与开发商形成抵债合意并实际履行。单方欠条，不等于开发商同意抵债。

开发商主张房款75.18万余元，是按备案单价6215元/平方米计算。

但法院认为，双方没有签订正式商品房买卖合同，购房款应按照认购书约定的计价标准计算，房屋面积以实测面积为准。

认购书约定单价为6111.2元/平方米，实测建筑面积为120.97平方米，因此总房款应为：

120.97平方米 × 6111.2元/平方米 = 739770元。

扣除冯某已经支付的5万元认筹诚意金，小黄尚欠购房款689770元。

关于利息，法院认为，双方对剩余房款支付期限没有明确约定，开发商2024年12月23日发催款函，要求2024年12月31日前付清，已经确定了合理履行期限。小黄未在期限内支付，应承担逾期付款利息。

朱庆律师提示：认购书约定的单价、面积、付款方式、签约期限，都可能成为法院计算房款和判断违约责任的依据。签认购书前要看清，签完后要保留付款凭证和沟通记录。

最终，法院一审判决：

一、小黄于判决生效之日起30日内支付开发商购房款689770元，并自2025年1月1日起，以689770元为基数，按年利率3.1%支付利息至实际清偿之日止；

二、驳回开发商其他诉讼请求。

案件受理费12080元，由开发商负担1382元，小黄负担10698元。

这个案子提醒大家：认购书不是“废纸”，交房、收房、装修入住也可能成立事实上的买卖合同关系。如果主张“以房抵债”，不能只有单方欠条，还要看债权人是否真实存在、开发商是否同意抵债、抵债安排是否实际履行。否则，住了房，也可能还是要付房款。

本文根据公开裁判文书改编，当事人均作化名处理。判决书载明本案被告黄某甲委托诉讼代理人为朱庆律师，湖南见田律师事务所律师。一审判决，以生效裁判为准。本文不构成个案法律意见，不承诺裁判结果